Để đất Thủ Thiêm "đẻ vàng"

Ông Nguyễn Trọng Hòa -C.T.V.

PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa, chuyên viên cao cấp - nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, nói:

- Khu trung tâm hiện hữu của TP.HCM, thuộc Q.1, Q.3 hiện nay phát sinh nhiều vấn đề sau thời gian phát triển “nóng”, để bắt kịp dòng đầu tư từ nước ngoài cũng như trong nước.

Đồ án quy hoạch phân khu 1/2.000 và quy chế quản lý kiến trúc khu trung tâm TP đã được nghiên cứu, phê duyệt và triển khai trong thực tế. Nhưng thời gian qua, việc quản lý phát triển đô thị tại khu trung tâm hiện hữu thiếu kế hoạch phát triển không gian.

Những công trình hạ tầng (giao thông, cấp thoát nước...) phát triển không kịp tốc độ xây dựng các trung tâm thương mại, cao ốc..., dù các công trình này hoàn toàn phù hợp quy hoạch. Khu trung tâm hiện hữu trước mắt còn phải đối diện nhiều vấn đề: kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường, thiếu không gian công cộng...

Chỉ khi nào các dự án hạ tầng, nhất là hệ thống vận chuyển hành khách công cộng khối lượng lớn như metro được đầu tư theo quy hoạch thì tình hình mới cải thiện.

Do vậy, cơ quan thẩm quyền cần xem xét lại việc cấp phép đầu tư các công trình lớn tại khu trung tâm, đồng thời phân kỳ giai đoạn đầu tư cho phù hợp với bài toán phát triển công trình hạ tầng kỹ thuật. Chỉ cho phép đầu tư công trình và đưa vào sử dụng khi hạ tầng đã đáp ứng (ít nhất là phục vụ cho công trình đó) hoặc đưa vào sử dụng theo giai đoạn đầu tư hạ tầng.

Thưa ông, quy hoạch Thủ Thiêm để “chia lửa” cho tình trạng quá tải ở khu trung tâm hiện hữu hơn chục năm qua. Vậy sao chúng ta vẫn mở rộng khu trung tâm hiện hữu lên 930ha (quy hoạch cũ chỉ gồm Q.1 và Q.3, nay thêm một phần Q.4 và Q.Bình Thạnh) mà chưa hướng các nhà đầu tư vào Thủ Thiêm nhiều hơn?

- Với một TP 10 triệu dân, việc quy hoạch mở rộng khu trung tâm hiện hữu lên 930ha là phù hợp xu thế phát triển chung của TP, để TP phát triển thành trung tâm tài chính - ngân hàng, thương mại - dịch vụ, văn hóa - giáo dục xứng tầm với cả nước, khu vực Đông Nam Á và thế giới. Điều này đã được chính quyền TP hoạch định từ trước.

Tuy vậy, TP vẫn còn thiếu không gian để phát triển, nên việc xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm thành khu trung tâm mở rộng của TP về hướng đông là định hướng mang tính chiến lược (thực ra, mở rộng khu trung tâm TP vượt sông Sài Gòn về phía đông cũng là mong muốn của chính quyền Sài Gòn trước năm 1975), để đảm trách những chức năng trên.

Việc nghiên cứu quy hoạch khu đô thị mới này đã được Công ty Sasaki (Mỹ) tính toán rất đầy đủ từ hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật đến các công trình kiến trúc, không gian công cộng..., khắc phục những hạn chế hiện nay của khu trung tâm hiện hữu.

Người dân TP rất kỳ vọng vào Thủ Thiêm, theo ông, họ sẽ được lợi gì từ sự phát triển này?

- Thủ Thiêm phát triển sẽ đem lại nhiều thay đổi có lợi cho người dân Thủ Thiêm và cả người dân TP. Người dân được hưởng tiện nghi trong khu đô thị mới khang trang, có nhiều không gian cho văn hóa, giáo dục, quảng trường công cộng, trường học, cơ sở chăm sóc sức khỏe...

Đường sá trong khu Thủ Thiêm và khu vực xung quanh từng bước được xây dựng, thuận tiện di chuyển và có cả hệ thống giao thông thủy nên người dân tại đây không phải chịu cảnh kẹt xe, ngập nước như trước. Dự kiến khu vực này phát triển sẽ thu hút hàng trăm ngàn lao động có trình độ cao và lao động tham gia trong các lĩnh vực dịch vụ...

Về lâu dài, Thủ Thiêm sẽ thu hút các ngành công nghệ cao, chất xám từ nhiều nơi trên thế giới. Từ các nguồn lực thu được ở Thủ Thiêm, chính quyền sẽ đầu tư lại cho những dự án mang tính công cộng như giải tỏa nhà trên và ven kênh rạch để cải tạo môi trường nước, chỉnh trang những khu dân cư tự phát, hạ tầng kém...

Để Thủ Thiêm phát triển đúng như quy hoạch, TP cần có những quyết sách gì trong việc quản lý, phát triển khu đô thị mới này?

- Điều quan trọng nhất hiện nay là chính quyền TP phải tạo cơ chế minh bạch, rõ ràng trong phát triển tại khu Thủ Thiêm. Trước mắt là minh bạch trong quản lý quỹ đất Thủ Thiêm, khi giao đất cho các nhà đầu tư cần rõ ràng và phải qua đấu giá chứ không nên chọn hình thức giao chỉ định.

Điều này có nhiều cái lợi: Thứ nhất là chọn được nhà đầu tư xứng tầm, có năng lực để đẩy nhanh tiến độ các dự án. Thứ hai là tránh hiện tượng nhà đầu tư chỉ giữ đất, không xây dựng mà chờ hoàn chỉnh hạ tầng, giá đất tăng cao để hưởng lợi.

Thứ ba là tạo thêm nguồn thu cho TP để đầu tư các công trình công cộng, phúc lợi xã hội. Đối với những phần đất đã giao và dự kiến giao chỉ định cho nhà đầu tư trong những dự án BT (đổi đất lấy hạ tầng) thì giá trị đất cũng phải tính sát giá thị trường để trừ vào giá trị hợp đồng BT.

Cần có chiến lược kinh doanh hiệu quả đất ở Thủ Thiêm để khu đất “vàng” này thực sự đem lại vàng cho ngân sách TP. Kinh nghiệm từ mô hình phát triển của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, giá trị đất càng về sau càng tăng cao, khi hạ tầng đã hoàn chỉnh.

Vì vậy, Nhà nước không nên vội giao hết đất ở Thủ Thiêm thời điểm hiện nay mà cần phân kỳ, phân giai đoạn như giải pháp mà Công ty tư vấn Edaw đã đề xuất trước đây hoặc học cách làm của khu đô thị Phú Mỹ Hưng.■