Nơi ta mua sắm cũng là nơi ta ở

Trước nguy cơ phải dẹp tiệm vì nhu cầu mua sắm sụt giảm, nhiều trung tâm thương mại ở Mỹ đang chuyển mình mạnh mẽ bằng cách kiêm luôn dịch vụ nhà ở.

Một mũi tên trúng hai đích

Forbes ngày 9-12-2024 cho biết ít nhất 192 trung tâm thương mại tại Mỹ có kế hoạch bổ sung nhà ở vào trong khuôn viên. Còn theo CNBC, hơn 30 trung tâm đã xây dựng căn hộ kể từ khi đại dịch Covid bắt đầu, và ít nhất một chục dự án căn hộ khác đang được triển khai tại các trung tâm thương mại trên khắp cả nước.

Đây là cách thức sáng tạo mà các công ty bất động sản và nhà kinh doanh bán lẻ dùng để giải quyết cùng lúc vấn đề của cả hai - trung tâm mua sắm ế ẩm và nguồn cung nhà ở thiếu hụt. 

Trừ các tên tuổi lớn ăn nên làm ra, gần 3,1 triệu mét vuông không gian trung tâm thương mại nhỏ lẻ ở Mỹ đang bị bỏ trống. Trong khi đó, Mỹ hiện thiếu khoảng 4,5 triệu ngôi nhà và con số này được dự báo sẽ còn gia tăng.

Ngoài ra, 68% người Mỹ sống cách những trung tâm vắng vẻ này một tiếng đồng hồ lái xe. Xây dựng căn hộ trong trung tâm thương mại không những có thể giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn giúp người dân đi bộ đến các cửa hàng bán lẻ và địa điểm ăn uống, giúp các thương hiệu dễ dàng tiếp cận một lượng khách hàng cố hữu, và cuối cùng, giúp chính các trung tâm thương mại khỏi lâm vào cảnh đóng cửa. Nói chung là cả làng đều vui.

Cải tạo thế nào?

Theo CNBC, một số công ty phát triển bất động sản phá bỏ các trung tâm bách hóa kinh doanh ế ẩm như Macy's hoặc JCPenney, tận dụng không gian và bãi đậu xe nơi đây để xây các tòa nhà căn hộ ngay bên trong hoặc bên cạnh chúng. 

Thêm vào lối đi bộ và mảng xanh, họ tạo ra một không gian kết hợp giữa nhà ở, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, tiện ích ngoài trời và các hoạt động giải trí.

Nói thì đơn giản, nhưng khi thực hiện có muôn vàn khó khăn. Một trong những rào cản lớn phải kể đến là luật quy hoạch. Các trung tâm thương mại thường được quy hoạch để thuần phục vụ mục đích thương mại. Cần có sự chấp thuận của cơ quan pháp lý địa phương để tiến hành chuyển đổi chúng thành căn hộ chung cư.

Một trở ngại khác là thiết kế, khi mà hầu hết các trung tâm thương mại đều có rất ít cửa sổ, trong khi đây là nguồn cung ánh sáng tự nhiên vô cùng quan trọng đối với không gian dân cư. Thông thường, chỉ những không gian bán lẻ hướng ra bên ngoài mới phù hợp để chuyển đổi thành nhà ở.

Theo Kevin Fagan, giám đốc cấp cao mảng phân tích bất động sản thương mại của công ty giải pháp quản trị rủi ro Moody's Analytics, tùy vào hiện trạng, chi phí cải tạo mỗi mét vuông trung tâm thương mại thành nhà ở có thể dao động từ 650 - 2.600 USD.

Những thách thức trên có thể khiến mục tiêu đạt được lợi nhuận cần thiết để thu hút nhà đầu tư trở nên khó khăn. Vì vậy, dễ hiểu vì sao dù mô hình căn hộ tại trung tâm thương mại đã tồn tại ở Mỹ ít nhất một thập kỷ, hiện số lượng căn được đưa vào hoạt động vẫn chưa cao. 

Nhiều khu nhà ở vẫn đang trong quá trình xây dựng và sẽ chỉ bắt đầu cho thuê trong vài năm tới, trong khi một số khác mới mở cửa.

An cư trong khu mua sắm

The Arcade - trung tâm thương mại lâu đời nhất nước Mỹ, được xây dựng từ năm 1828 tại Providence, Rhode Island - có lẽ là một trong những dự án căn hộ bên trong trung tâm mua sắm đi vào hoạt động đầu tiên của cả nước.

Sau thời gian lâm vào cảnh đìu hiu vì suy thoái kinh tế, The Arcade được các nhà đầu tư cải tạo thành hạ tầng dân cư. 

Năm 2013, 48 căn hộ siêu nhỏ ở tầng hai và tầng ba của trung tâm thương mại này bắt đầu chào đón những cư dân đầu tiên. Nhìn chung mỗi căn có vừa đủ không gian để đặt bếp, giường, phòng tắm đứng, tủ quần áo và khu vực để bàn làm việc. Hiện nay, hàng chục người thuê vẫn đang sinh sống tại đó, một số căn còn lại được cho thuê trên Airbnb.

"Thật tuyệt khi được là một phần của một tòa nhà giàu tính lịch sử như vậy, mỗi căn trong số này từng là một cửa hàng nào đó" - Amy Henion, một nhà thiết kế đồ họa 33 tuổi chuyển đến The Arcade hai năm trước, nói với CNBC. 

"Bạn có thể tiếp cận các tiện nghi vốn không có được nếu sống trong một ngôi nhà ở vùng ngoại ô. Chẳng hạn, nếu muốn cắt tóc, tôi chỉ cần đi xuống cầu thang là có ngay tiệm cắt tóc. Nếu muốn mua bữa trưa, tôi thậm chí không cần phải rời khỏi tòa nhà, ngay cả khi thời tiết bên ngoài rất xấu" - Henion hào hứng mô tả cuộc sống tiện nghi ở The Arcade.

Tuy nhiên, vì biến tấu từ nguyên bản là những cửa hàng bán lẻ và không gian thương mại, bất tiện và phiền toái là không thể tránh khỏi.

Trung tâm thương mại Grand Avenue Mall ở Milwaukee, Wisconsin được cải tạo thành mô hình căn hộ vào năm 2017, nhưng cuộc "lột xác" không suôn sẻ lắm. Tầng hai trông vẫn giống như một trung tâm mua sắm, và các căn hộ - do được xây dựng bên trong các cửa hàng cũ - thiếu nét độc đáo cá nhân cho gia chủ, nhưng thừa kỳ quặc: tiền sảnh cầu kỳ, lắp cửa kính từ sàn đến trần, bên trong phòng ốc lồ lộ ra bên ngoài, kém riêng tư. Chưa kể, một số căn không có cửa sổ vì chúng từng là mặt tiền cửa hàng thương mại.

"Gia đình tôi sống ở tầng bốn, nơi trước đây là trung tâm thể dục YMCA. Vì vậy, nơi căn hộ của chúng tôi tọa lạc trông giống như phòng tập tạ của YMCA, còn hành lang bao quanh toàn bộ tòa nhà trước đây là đường chạy bộ" - John Borchardt, một cư dân 40 tuổi chuyển đến hồi 2021, nói.

Xí xóa những khuyết điểm nho nhỏ kể trên, Borchardt hoàn toàn hài lòng với cuộc sống ở Grand Avenue Mall. Anh có thể dắt chó cưng xuống tầng trệt, vào TJ Maxx và Foot Locker - những cửa hàng còn lại từ trung tâm mua sắm ban đầu - mua đồ chơi và quần áo mới.

"Nơi này rất thân thiện với chó. Bất kể bên ngoài trời lạnh, trời mưa hay tuyết rơi thế nào, chúng tôi đều có thể dắt chó đi dạo ngay trong trung tâm mua sắm, như những năm 1990. Bất cứ lúc nào chúng tôi cũng có thể đi bộ khoảng năm dãy nhà trong thành phố mà không cần phải ra ngoài. Thật tuyệt vời" - Borchardt cho biết.

Jacob Knudsen, phó giám đốc phát triển của Macerich, tự tin rằng các trung tâm thương mại đang trở lại thời hoàng kim. "Việc sống gần đó, làm việc gần đó, vui chơi gần đó, ăn uống gần đó chắc chắn đang là xu thế" - ông nói.